不動産

不動産問題でお困りの方

• （借主様の場合）賃料を払っているのに，大家の都合で立ち退きを求められている。
• （貸主様の場合）借主が家賃を払わないまま荷物を残して出て行ってしまった。部屋に立ち入って荷物を片付けてしまってよいのか。
• 不動産業者に強引にマンション購入の契約書を書かされてしまった。解除したい。

弁護士だからできること

• 借地借家法により，賃貸借契約の賃借人は強く保護されています。大家の都合で立ち退く必要はありません。
• 逆に賃貸借契約の賃貸人は，民法や借地借家法に則って適切に対応する必要があります。部屋に立ち入って荷物を処分するためには，借主の了解を得るか，裁判をしなければなりません。
• 不動産売買の場合，一定の場合はクーリングオフにより契約を解除できることがあります。クーリングオフが使えない場合でも，手付放棄により解除できることもあります。

あなたに変わって，弁護士が相手方と交渉・裁判をします。

不動産問題に関するQ&A

Ｑ　賃料を一ヶ月分滞納したら，大家から賃貸借契約を解除すると言われてしまいました。すぐに立ち退かなければならないのでしょうか。
Ａ　賃貸借契約書に「１ヵ月分」もしくは「２ヵ月分」の賃料を滞納したら契約を解除できる旨の記載があったとしても，この期間の滞納では解除が有効とは限りません。「信頼関係破壊の法理」により，賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえる状況が必要です。一般的には賃料３ヵ月分程度を滞納しないと解除が認められないことが多いです。

Ｑ　借主が賃料を払わないままアパートを出て行ってしまいました。次の人にアパートを貸したいが荷物が残っています。どうやって片付けたらいいでしょうか。
Ａ　賃料不払いにより契約を解除したとしても，「自力救済の禁止」により無断でアパートに立ち入って荷物を処分することはできません。借主の同意が必要になります。借主の同意が得られない場合は，「建物明渡請求訴訟→強制執行」が必要です。次の人にアパートを賃貸できないため時間が経てば経つほどダメージが大きくなりますので，早めの対応が必要です。

Ｑ　不動産を購入する際，売主に手付金を支払いました。手付金を放棄すれば，いつでも契約を解除できるのでしょうか。
Ａ　相手方が契約の「履行に着手」するまでに手付放棄する必要があります。「履行に着手」とは，「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし，または履行の提供をするために不可欠の前提行為をなすこと」をいいます。たとえば，登記移転や物件引渡が履行に着手に該当します。

お問合わせに関して

当事務所での法律相談は，ご予約を頂いたうえで，ご来所もしくはＷＥＢ会議にて，弁護士がご事情を伺うという形で行っております。
（恐縮ですが，電話・メールでのご相談は行っておりません。相談者の方のお手持ちの資料を検討しないと，正確なアドバイスをすることが困難なためです）。
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